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2021年是中國(guó)共產(chǎn)黨百年華誕之年，也是“十四五”規(guī)劃開(kāi)局之年，為引導(dǎo)全體干部職工秉承集團(tuán)“創(chuàng)新圖強(qiáng)”的企業(yè)精神，聚焦集團(tuán)轉(zhuǎn)型發(fā)展的難點(diǎn)、企業(yè)管理的痛點(diǎn)，以全員智慧全面提升工作效能和管理效益，助推企業(yè)轉(zhuǎn)型發(fā)展，今年，湘潭城發(fā)集團(tuán)繼續(xù)開(kāi)展“金點(diǎn)子”征集活動(dòng)，廣大職工積極參與，經(jīng)初步評(píng)審，有7個(gè)“金點(diǎn)子”入圍復(fù)賽。

我們?cè)谙嫣冻前l(fā)集團(tuán)微信公眾號(hào)上分期展示了這些“金點(diǎn)子”，即將開(kāi)展網(wǎng)絡(luò)投票評(píng)選活動(dòng)，網(wǎng)絡(luò)投票評(píng)選結(jié)果將作為重要參考依據(jù)，并根據(jù)集團(tuán)企業(yè)文化小組綜合評(píng)審意見(jiàn)，最終評(píng)選出一、二、三等獎(jiǎng)。

今天，我們?yōu)槟故咀詈笠粋€(gè)入圍的“金點(diǎn)子”。

金點(diǎn)子七：“追病溯源，對(duì)癥下藥”引入合適產(chǎn)業(yè)，盤活片區(qū)土地資源

面對(duì)目前土地市場(chǎng)招商難及針對(duì)城投公司融資受限問(wèn)題，該采取怎樣的措施應(yīng)對(duì)，化解難題？

土地招商難點(diǎn)分析

大環(huán)境下中央到地方先后多次采取宏觀調(diào)控手段，導(dǎo)致二級(jí)市場(chǎng)中的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商難以從銀行融到項(xiàng)目開(kāi)發(fā)資金，從而減緩腳步，推動(dòng)房子回歸居住屬性，房地產(chǎn)公司對(duì)于投資持謹(jǐn)慎態(tài)度，短期內(nèi)無(wú)法改變。個(gè)人認(rèn)為，目前重點(diǎn)在于解決人口凈流出問(wèn)題，擴(kuò)大住房需求才是關(guān)鍵。湘潭市總?cè)丝诩s272萬(wàn)，占全省總?cè)丝诘?.1％，人口凈流入不足，是導(dǎo)致土地招商推進(jìn)困難的原因之一。 

融資受限原因分析

表面上看目前集團(tuán)融資難是受《銀行保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)進(jìn)一步做好地方政府隱性債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防范化解工作的指導(dǎo)意見(jiàn)》（銀保監(jiān)發(fā)〔2021〕15號(hào)）政策的影響，為控制地方性政府隱債規(guī)模，加之目前債務(wù)化解壓力大所致，究其根本在于集團(tuán)過(guò)去的經(jīng)營(yíng)方式單一，主要精力在城市基礎(chǔ)設(shè)施及公共配套建設(shè)上，經(jīng)營(yíng)渠道單一，資源積累薄弱等，導(dǎo)致目前融資推進(jìn)困難。

建議：導(dǎo)入合適產(chǎn)業(yè)

鑒于以上，從集團(tuán)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展來(lái)看，建議以市場(chǎng)化轉(zhuǎn)型為契機(jī)，在加大市場(chǎng)化經(jīng)營(yíng)性項(xiàng)目投資力度的基礎(chǔ)上，利用現(xiàn)有土地資源，依法依規(guī)在片區(qū)內(nèi)導(dǎo)入合適產(chǎn)業(yè)。例如，推進(jìn)落實(shí)“中醫(yī)康養(yǎng)”“文體商業(yè)綜合體”等目前國(guó)家大力扶持、提倡的產(chǎn)業(yè)，不僅能為全市提供一部分就業(yè)崗位，增加崗位需求吸引留住人口，還能打響城市新名片，取得一定社會(huì)效益，并且在項(xiàng)目建成產(chǎn)出直接經(jīng)濟(jì)效益的同時(shí)，還可通過(guò)經(jīng)營(yíng)性項(xiàng)目融資杠桿，置換地塊內(nèi)沉淀資金，實(shí)現(xiàn)盤活周邊土地資源，進(jìn)而帶動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)。

以下是萬(wàn)樓碧泉湖片區(qū)“中醫(yī)康養(yǎng)”項(xiàng)目、文體商業(yè)綜合體項(xiàng)目?jī)蓚€(gè)產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目的“金點(diǎn)子”。

萬(wàn)樓碧泉湖片區(qū)“中醫(yī)康養(yǎng)”項(xiàng)目

一、總體思路

以“產(chǎn)業(yè)為依托，民族為特色，健康為亮點(diǎn)”。打造湘潭多業(yè)態(tài)康養(yǎng)綜合體。發(fā)揮中醫(yī)院中醫(yī)藥文化特色，結(jié)合碧泉湖絕佳的生態(tài)環(huán)境，打造一個(gè)融醫(yī)療保健、健康養(yǎng)生為特色的康養(yǎng)綜合體。

二、項(xiàng)目基本情況

（一）區(qū)位范圍

地塊位于萬(wàn)樓新城中部偏西，護(hù)潭路與江南大道交匯處，毗鄰碧泉湖、湘潭中醫(yī)院、益智建元中學(xué)與湘潭大學(xué)城。東至江南大道、南至護(hù)潭路、西臨碧泉湖、北到益智建元中學(xué)，規(guī)劃凈用地面積為8.09公頃（121.29畝）。

（二）建設(shè)內(nèi)容與規(guī)模

根據(jù)項(xiàng)目的具體情況，合理配置各類型用地的比例，充分考慮到實(shí)施的可行性。本著統(tǒng)一規(guī)劃、分期實(shí)施、遠(yuǎn)近結(jié)合的原則進(jìn)行項(xiàng)目各類功能區(qū)的規(guī)劃布局，主要包含醫(yī)療、康復(fù)、養(yǎng)老和服務(wù)配套等。

1、醫(yī)療：規(guī)劃布置在南側(cè)，與南側(cè)的中醫(yī)院相呼應(yīng)，主要包含幼兒醫(yī)療中心、老年醫(yī)療中心、綜合體檢中心、醫(yī)美整形、形體矯正、血透中心、牙科、眼科等，建筑面積約3.8萬(wàn)㎡。

2、康復(fù)：規(guī)劃布置在地塊北側(cè)，靠近益智建元中學(xué)，主要包含月子中心、產(chǎn)前、產(chǎn)中、產(chǎn)后一站式服務(wù)、健康圖書館、健康管理中心、心里咨詢與中醫(yī)結(jié)合、中醫(yī)康復(fù)治療（針灸、理療、艾灸等）、健康俱樂(lè)部等，建筑面積約7.08萬(wàn)㎡。

3、養(yǎng)老：規(guī)劃布置在地塊西側(cè)，主要包含老年公寓、頤養(yǎng)學(xué)院（老年活動(dòng)中心）、服務(wù)中心、老年照料中心等，建筑面積約5.06萬(wàn)㎡。

4、服務(wù)配套：規(guī)劃布置在地塊西側(cè)偏中，靠近碧泉湖，主要包含商業(yè)、食堂、公共活動(dòng)中心、理療會(huì)所、幼兒成長(zhǎng)計(jì)劃、中醫(yī)康養(yǎng)講堂、健康產(chǎn)業(yè)總部、戶外體育健身設(shè)施、環(huán)衛(wèi)設(shè)施和市政公用設(shè)施等，建筑面積約4.25萬(wàn)㎡。

（三）運(yùn)營(yíng)模式

1、采取與湘潭市中心醫(yī)院、中醫(yī)院、五醫(yī)院、六醫(yī)院、婦幼保健院、口腔醫(yī)院、湘潭市民康醫(yī)院、仁和醫(yī)院，美年大健康、愛(ài)爾眼科、亞韓、雅美美容整形醫(yī)院等具有相應(yīng)資質(zhì)且有一定品牌影響力的醫(yī)療、康養(yǎng)、美容整形機(jī)構(gòu)開(kāi)展深入合作； 

2、自主運(yùn)營(yíng)老年公寓、商業(yè)出租、食堂承包項(xiàng)目。

三、項(xiàng)目投資估算及資金籌措

（一）項(xiàng)目總投資

本項(xiàng)目總投資為119315.01萬(wàn)元，其中工程費(fèi)用65741.43萬(wàn)元，工程建設(shè)其他費(fèi)用9631.31萬(wàn)元，預(yù)備費(fèi)7537.27萬(wàn)元，建設(shè)用地費(fèi)36405萬(wàn)元。

（二）項(xiàng)目期限

本項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)期限15年，其中包括建設(shè)期3年，運(yùn)營(yíng)期12年。

四、收入測(cè)算

（一）租金收入

1、幼兒醫(yī)療中心、老年醫(yī)療、綜合體檢、醫(yī)美整形、形體矯正、血透、牙科、眼科、月子、心理咨詢、中醫(yī)康復(fù)治療、老年照料、幼兒成長(zhǎng)計(jì)劃中心及理療會(huì)所等基礎(chǔ)服務(wù)場(chǎng)所，總建筑面積71990㎡，租金1.85元/平方米/日，第一年收入4861.12萬(wàn)元。

2、健康圖書館、健康管理中心、健康俱樂(lè)部、頤養(yǎng)學(xué)院、服務(wù)中心、公共活動(dòng)中心、銀行、中醫(yī)康養(yǎng)講堂、健康產(chǎn)業(yè)總部、地下車庫(kù)等綜合配套服務(wù)設(shè)施，總建筑面積144260㎡，租金1.65元/平方米/日，第一年收入8688.06萬(wàn)元。

3、商業(yè)門面總建筑面積15000㎡，租金1.95元/平方米/日，第一年收入1067.63萬(wàn)元。

4、收入210萬(wàn)元/年。

5、老年公寓總建筑面積25000㎡，租金1.85元/平方米估算，第一年收入1688.13萬(wàn)元。

6、配套機(jī)動(dòng)車停車位2000個(gè)（其中地面停車位400個(gè)、地下停車位1600個(gè)），租金均按10元/個(gè)/日估算，第一年收入730萬(wàn)元。

（二）物業(yè)管理費(fèi)

物業(yè)管理采用委托運(yùn)營(yíng)的模式進(jìn)行，物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)按2.0元/月/㎡估算。委托方與運(yùn)營(yíng)方根據(jù)委托協(xié)議按7.5:2.5比例分配運(yùn)營(yíng)收入，即委托方每月每平方米1.5元，運(yùn)營(yíng)方每月每平方米0.5元。物業(yè)管理部分建筑面積202250平方米，物業(yè)管理費(fèi)1.5元/平方米/月，第一年收入 364.05萬(wàn)元。

上述收入均按項(xiàng)目投入使用后第一年收入所得測(cè)算，未考慮出租率、租金漲幅、購(gòu)銷成本、折舊、稅費(fèi)等因素（具體以可行性研究報(bào)告為準(zhǔn)）。

綜上所得，項(xiàng)目建成后，第一年租金及物業(yè)管理費(fèi)合計(jì)收入為17608.99萬(wàn)元，項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)期內(nèi)總經(jīng)營(yíng)性收入合計(jì)211307.88萬(wàn)元。

文體商業(yè)綜合體項(xiàng)目

一、政策導(dǎo)向

（一）國(guó)家層面

國(guó)務(wù)院印發(fā)《全民健身計(jì)劃（2021-2025）年》，就今后一時(shí)期促進(jìn)全民健身更高水平發(fā)展，更好滿足人民群眾的健身和健康需求做出部署。文件明確到2025年，全民健身公共服務(wù)體系更加完善，人民群眾健身更加便利，帶動(dòng)全國(guó)體育行業(yè)總規(guī)模達(dá)到5萬(wàn)億元，較2019年水平增長(zhǎng)70%。

（二）省級(jí)層面

《湖南省“十四五”新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃》通知要求，長(zhǎng)株潭都市圈需承擔(dān)生態(tài)環(huán)保、休閑旅游、體育健身、文化展示、康養(yǎng)娛樂(lè)、研學(xué)教育、現(xiàn)代農(nóng)業(yè)和對(duì)外交流等功能；要求探索生態(tài)優(yōu)勢(shì)轉(zhuǎn)化為經(jīng)濟(jì)優(yōu)勢(shì)的有效途徑，大力發(fā)展科創(chuàng)研發(fā)、信息技術(shù)、數(shù)字經(jīng)濟(jì)、設(shè)計(jì)創(chuàng)意、康養(yǎng)休閑、文體旅游、體育運(yùn)動(dòng)等綠色創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)，推動(dòng)綠色融合發(fā)展。

二、建設(shè)理念

順勢(shì)而為，謀求符合國(guó)家政策導(dǎo)向、城市總體規(guī)劃，充分利用片區(qū)土地資源，開(kāi)拓公司自主經(jīng)營(yíng)方向，進(jìn)一步推進(jìn)集團(tuán)市場(chǎng)化轉(zhuǎn)型升級(jí)，在創(chuàng)造經(jīng)濟(jì)效益的同時(shí)，同步提升片區(qū)土地價(jià)值、打造具有一定品牌影響力的文體商業(yè)綜合體項(xiàng)目。

三、選址分析

位于萬(wàn)樓濱水片區(qū)內(nèi)萬(wàn)樓26號(hào)地塊，北至霞城路、南臨二級(jí)渠、西臨熙春北路、東至思賢路，總面積約85畝。

（一）人口集中。萬(wàn)樓濱水片區(qū)規(guī)劃多為二類居住用地，面積近1123.84畝，周邊已建成的住宅小區(qū)即有步步高新天地住宅小區(qū)。項(xiàng)目建成后短期內(nèi)即可輻射覆蓋周邊100萬(wàn)居民。

（二）交通便利。北臨北二環(huán)和四大橋，連通本市東西城區(qū)；西側(cè)潭州大道城市快速道至長(zhǎng)沙半小時(shí)，在吸收片區(qū)內(nèi)人流的同時(shí)輻射本市城區(qū)及周邊城市。

（三）配套完善。二級(jí)渠景觀工程全速推進(jìn)，師大附小即將交付，周邊規(guī)劃了師大附中、四橋橋頭公園等其他配套設(shè)施。

四、建設(shè)內(nèi)容

以體育運(yùn)動(dòng)為核心，商業(yè)配套、大健康三大業(yè)態(tài)構(gòu)成。

（一）體育運(yùn)動(dòng)：區(qū)分兒童專屬運(yùn)動(dòng)空間、成人活動(dòng)區(qū)、老年區(qū)三大板塊。

1、兒童專屬運(yùn)動(dòng)空間：夢(mèng)工廠水上公園、滑雪滑冰樂(lè)園、水族館、冰球場(chǎng)、兒童攀巖、蹦床公園、團(tuán)建場(chǎng)地及相關(guān)培訓(xùn)等；

2、成人活動(dòng)區(qū)：競(jìng)技館（籃球館、羽毛球館、網(wǎng)球館、排球館、保齡球館、足球場(chǎng)等運(yùn)動(dòng)競(jìng)技場(chǎng)所）、健身館、游泳館、瑜伽等；

3、老年區(qū)：圖書館、棋牌類休閑項(xiàng)目等。

（二）商業(yè)配套：演藝廳、行政會(huì)議廳、大型商場(chǎng)、美發(fā)沙龍、spa服務(wù)、零售業(yè)態(tài)方面的運(yùn)動(dòng)品牌以及餐飲商戶、自營(yíng)咖啡館等；

（三）大健康：健康、營(yíng)養(yǎng)、形象管理、理療等。

五、運(yùn)營(yíng)模式

重點(diǎn)采取自主運(yùn)營(yíng)模式，輔以招商合作方式推進(jìn)，如在配套商業(yè)引入奧特萊斯、沃爾瑪?shù)绕放迫腭v。

六、成功案例

案例一

新加坡淡濱尼天地

新一代社區(qū)模式典范

淡濱尼天地總建筑面積達(dá)12萬(wàn)㎡，整體建筑布局呈回字型，與公共綠地結(jié)合并形成更有活力的城市街景，是新一代社區(qū)中心開(kāi)發(fā)模式的典范。秉承以人為本的設(shè)計(jì)理念，將公共服務(wù)中心、運(yùn)動(dòng)場(chǎng)、圖書館、家庭醫(yī)療中心、運(yùn)動(dòng)科技中心、游泳館、樂(lè)齡活動(dòng)中心、民眾俱樂(lè)部和零售商店等各功能區(qū)散布其中。中心的足球場(chǎng)除了成為社區(qū)大型活動(dòng)的主要場(chǎng)地，平日也是居民晨運(yùn)、散步、休閑的綠色市鎮(zhèn)廣場(chǎng)。

案例二

迪拜 SPORT SOCIETY

全球最大的體育綜合體

Sport Society 位于迪拜發(fā)展最為成熟的住宅區(qū)，是全球最大的體育綜合體，輻射范圍覆蓋超過(guò)100萬(wàn)居民。面積約8萬(wàn)平方米，共有3層，由體育、零售、大健康3大業(yè)態(tài)構(gòu)成。體育主題是其最為突出的特色。

體育業(yè)態(tài)方面有健身、競(jìng)技、攀巖等，零售業(yè)態(tài)方面的運(yùn)動(dòng)品牌以及餐飲商戶。一樓是一個(gè)巨大的競(jìng)技場(chǎng)，靈活性極強(qiáng)，整層空間可以作為超過(guò)40種運(yùn)動(dòng)的競(jìng)技場(chǎng)，包括足球、籃球、保齡球、棒球、高爾夫等。三樓是奧特萊斯，容納著眾多運(yùn)動(dòng)品牌；同時(shí)，餐飲商戶也全部集中在三樓，其中還包括自營(yíng)咖啡廳。大健康業(yè)態(tài)有一個(gè)診所和一個(gè)醫(yī)療中心，主要提供運(yùn)動(dòng)康復(fù)，以及因運(yùn)動(dòng)造成的身體損傷等疾病治療。

活動(dòng)屋頂在需要時(shí)也可“變身”為一個(gè)運(yùn)動(dòng)場(chǎng)；室外 LED 屏幕主要用作賽事轉(zhuǎn)播，室內(nèi)屏幕除了可服務(wù)于賽事之外，亦可用作藝術(shù)裝置。

七、“網(wǎng)紅”體育綜合體帶來(lái)的啟示

當(dāng)下，國(guó)內(nèi)的體育服務(wù)綜合體也逐漸多了起來(lái)。結(jié)合國(guó)外案例及國(guó)內(nèi)現(xiàn)實(shí)狀況，值得體育綜合體的開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)者借鑒：

（一）善于發(fā)掘城市可用空間

在用地緊張的城市找到增量空間做體育綜合體難度較大，因此，我們可以利用舊廠房改造，或者利用閑置的商業(yè)空間。

（二）體育+服務(wù)+健康業(yè)態(tài)，形成聚合效應(yīng)

國(guó)內(nèi)的體育綜合體目前涉及的業(yè)態(tài)相對(duì)分散、單一，更常見(jiàn)的是在體育綜合體內(nèi)舉辦各類游樂(lè)活動(dòng)。

而健康醫(yī)療業(yè)態(tài)作為附屬的必要服務(wù)，已成為國(guó)外體育綜合體不可缺少的一部分。打造健康生活生態(tài)圈，形成聚合效應(yīng)，可以成為國(guó)內(nèi)體育綜合體的下一個(gè)發(fā)展方向。

體育綜合體是城市綜合體的延伸，在體育、娛樂(lè)、餐飲與零售等各業(yè)態(tài)間相互依存、相得益彰。國(guó)家出臺(tái)多項(xiàng)政策大力扶持體育產(chǎn)業(yè)發(fā)展，體育綜合體作為體育產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重要載體之 一，不僅能滿足家庭式消費(fèi)需求，也能以消費(fèi)帶動(dòng)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展、片區(qū)的發(fā)展。

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